De escrituras, pisos y compraventas
Editado a las 02:07 del 2003-08-07
Observo en mis contadores de Nedstat que obtengo bastantes visitas de Google con cadenas de consulta como "escriturar por debajo de precio de venta" (sic), "escriturar en Madrid", etc. Entiendo, pues, que hay bastantes internautas que se preguntan por las mismas cuestiones que nos hemos estado preguntando Bea y yo hasta hace más o menos un mes, una de las cuales es tal vez la más extraña y que te pone la cara a cuadros cuanto te la hacen.¿Por cuanto dinero vas a escriturar el piso?
Me gustaría resumir aquí mi experiencia al respecto, aunque no soy ningún experto. Simplemente lo tengo todo fresco.
La escritura de la propiedad lleva asociado un valor, que en teoría debería ser igual al de compraventa, pero no tiene por qué. Este valor escriturado es el precio "oficial" del piso, y el que consta en el Registro de la Propiedad. El motivo por el que nos puede convenir escriturar un piso por debajo de su valor real de compraventa es que todos los impuestos que gravan sobre la compra de la vivienda (principalmente el impuesto de transmisiones de patrimonio o IVA, según el caso) toman como valor de referencia el precio de escritura del inmueble, no el de compraventa.
Este tipo de amaños tiene lugar en la compraventa de viviendas usadas. Supongo que no es posible escriturar un piso nuevo por debajo de su valor de compraventa -aunque en este caso las constructoras calculan un precio por metro cuadrado y luego declaran que la vivienda tiene menos metros construidos que los reales, lo cual viene a ser lo mismo-.
Lo que tenemos que tener muy claro en esta situación es que a nosotros como compradores del piso nos beneficia sólo relativamente: dado que el ITP es del 7% (al menos en la comunidad de Madrid, que es el caso que conozco), por cada millón de pesetas nos estamos ahorrando 70000. A quien verdaderamente beneficia escriturar por debajo del precio real es al vendedor; porque declarará menos plusvalías a Hacienda. (Lo cual a su vez, si nosotros en un futuro queremos vender la vivienda, tendremos que intentar convencer al comprador de que también escriture por debajo, o si no las plusvalías las pagaremos por partida doble: las nuestras y las de quien nos vendió la vivienda a nosotros).
Además, se añade una molestia adicional: la cantidad que no se escriture, debe ser entregada en metálico. Lo que implica ir al banco -normalmente avisando con anterioridad- a retirar el dinero y llevarnoslo en un sobre. Ni que decir tiene que subir en el Metro de Madrid a ciertas horas con un sobre cargado de billetes de color berenjena es una experiencia excitante.
Y, por último, debemos ser conscientes que estamos defraudando a Hacienda, que quiere que el valor de escritura sea el de compraventa. No es que me haya entrado aquí la vena solidaria del Hacienda somos todos, sino que podemos tener problemas con el fisco si escrituramos por una cantidad notoriamente inferior y damos demasiado el cante. Hay unos baremos que publican las comunidades autónomas con unas fórmulas ponderadas para calcular el valor mínimo de escritura de un piso por debajo del cual hay riesgo de sufrir una declaración paralela por parte de la Inspección (en Madrid, se puede consultar aquí). Otra cosa a tener en cuenta, es que ese dinero en metálico no debe proceder de una cuenta de ahorro vivienda, claro está.
En mi caso, salían unos 33 millones como precio mínimo de una vivienda cuyo valor real de venta era poco más de 40 millones. Cuando firmamos el contrato de arras y entregamos 9000€ de señal no hablamos nada de las cantidades "en B". Al cabo de unos días, el agente inmobiliario se puso en contacto con nosotros sugiriéndonos la posibilidad de escriturar por debajo. Para no pecar ni de tontos ni de demasiado listos, lo dejamos en 18000€ en dinero negro, y así fue. Consultamos a conocidos, familiaries e internautas y todos parecían haber escriturado por debajo del valor real.
Mi conclusión es que esto no se controla porque no conviene a quienes favorece el aumento desmesurado de los precios de las viviendas. Si Hacienda no hiciera la vista gorda y atase más en corto estas operaciones, no sólo recaudaría más, sino que muchas operaciones no podrían realizarse, lo cual impondría un tope a la demanda y la oferta tendría que rebajar precios. (El caso extremo de vista gorda al parecer se hace con las viviendas de VPO: por una de ellas llegaron a pedirnos 90000€ en dinero negro...)
